Von Maklern und Geldkoffern
[Dieser Beitrag enthält Werbung]Suchst du eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf in Ludwigsburg?
Wie weit bist du schon gegangen: Hast du eine Suchanzeige aufgegeben? Flyer in deinem Wunsch-Wohngebiet verteilt? Dich bei Maklern eingeschmeichelt? Deine Seele verkauft? Okay, das geht ein bisschen weit. Aber wenn du in der Situation bist, weißt du, was ich meine.
Bereit für die eigenen vier Wände, aber …
Endlich verdient man Geld, hat angespart, will was Eigenes! Und dann gibt es nichts. Aktuell 18 Treffer bei Immoscout für »Haus in Ludwigsburg kaufen«. Für eine 90.000-Einwohner-Stadt ist das nichts.
Manche scannen sogar die Traueranzeigen in der Zeitung, in der Hoffnung, darüber ein frei werdendes Haus zu finden. Wie perfide ist das denn? Und nicht genug: Bei Bekannten von mir stand jemand mit einem Koffer voll Geld vor der Tür. Die Wohnung sollte verkauft werden und der Interessent bot an, direkt bar zu zahlen. Er hatte 20.000 Euro mehr dabei als gefordert — um sicher zu gehen und so den Bewerbungsprozess zu umgehen.
Eine Jobbewerbung ist nichts gegen die Bewerbung um eine Immobilie.
Denn wer hier in der Region lebt, weiß: Ohne Bewerbungsunterlagen und lange Auswahlprozesse geht gar nichts. Die Lebensläufe beider Partner sind Pflicht, wenn man zu zweit sucht. Dazu die Versicherung, dass man weder laute Hobbys noch Hunde hat und immer brav die Kehrwoche übernimmt. Und dann muss man noch als Mensch überzeugen! Also die Wunschvorstellungen der Verkäufer erfüllen. Das geht zum Teil sehr weit. Einer Freundin von mir wurde sogar gesagt, dass man gezielt nach Ariern suche, die gut in die Nachbarschaft passen. Hallo???
Kaufpreise steigen weiter steil nach oben
Die Durchschnittspreise für Baugrundstücke sind in Ludwigsburg in den letzten fünf Jahren um 35 Prozent gestiegen (siehe Grundstücksmarktbericht 2019). Manche sprechen da von einer Blase. Aber alteingesessene Ludwigsburger sagten mir: Die Leute haben einfach das Geld. Soll heißen: Wenn einer eine Immobilie kauft, dann steckt da auch Geld dahinter. Und er wird auch in zehn Jahren noch den Kredit bedienen können.
Zwangsversteigerung als Alternative auf dem Immobilienmarkt?
Abwarten (und auf Zwangsversteigerungen hoffen) ist jedenfalls keine Lösung. Dabei kann eine solche Versteigerung spannender sein als jeder Tatort! Ich habe mich mal in eine im Amtsgericht reingesetzt und zugesehen, wie die jungen Paare beim gegenseitigen Hochbieten ins Schwitzen gekommen sind.
Versuchen kannst du natürlich, so an eine Wohnung zu kommen. Schau hier, welche Immobilien demnächst in Ludwigsburg versteigert werden. Und bereite dich gut vor. Das heißt: Sammele so viele Informationen über die Immobilie, wie du finden kannst. Klingel auch mal bei Nachbarn, wenn du sie nicht von innen besichtigen kannst. Ich habe einmal so nette Nachbarn kennengelernt, dass ich das Haus nebenan noch viel mehr wollte! Erfahre hier, wie Zwangsversteigerungen ablaufen. Und habe genug Geld auf dem Konto, da du bei Kaufinteresse eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent hinterlegen musst.
Allerdings: Schnäppchen-Wohnungen weit unter dem Marktpreis gibt es hier in der Region nicht. Dafür ist die Bieterzahl zu groß. Und es besteht immer die Gefahr, die Katze im Sack zu kaufen.
Haben wir ein Luxusproblem?
Wenn 90-Quadratmeter-Wohnungen im Neubau 499.000 Euro kosten, kann man von einer angespannten Wohnsituation sprechen. Ein Reihenendhaus in Ludwigsburg-West mit 132 Quadratmetern Wohnfläche soll aktuell 465.000 Euro kosten. Und für ein in die Jahre gekommenes Häuschen in der Oststadt mit kleinem Garten muss man aktuell gar 619.000 Euro hinlegen.
Solltest du auf diesem Niveau suchen, mache dir klar, dass du privilegiert bist. Das hilft schon einmal, um die lange Suche und die vielen Tiefschläge durchzustehen.
Ich habe all diese Strapazen hinter mir und bin seit letztem Herbst Besitzerin eines über 100-jährigen Hauses in Ossweil. Yeah! Ein Jahr lang haben wir gesucht — was vergleichsweise nicht lang ist. Bei einer Besichtigung traf ich eine Frau, die mit ihrer Familie schon sieben Jahre sucht. Unglaublich! Hoffentlich bleibt dir so eine lange Suche erspart.
Sieben Tipps, wie du es in Ludwigsburg
in dein Eigenheim schaffen kannst:
01 | Sei pragmatisch!
Die perfekte Wohnung gibt es nicht. Punkt. Nein, auch nicht annähernd. Wenn du das nicht akzeptieren kannst, lass es. Oder sei zufrieden, wenn es zu 70 Prozent passt. Mehr ist hier in der Region mit dem aktuellen Wohnraummangel nicht drin. Unser Haus zum Beispiel ist alt. Ich kann vom Wohnzimmer aus nicht in den Garten schauen. Habe keine offene Küche. Und ein Dach, das womöglich in den nächsten Jahren den Geist aufgibt. Aber dafür sechs große Zimmer in toller Lage und einen traumhaften Garten für die Kinder. Passt also!
02 | Spare Geld! Ab sofort.
Es wird sehr teuer werden, das ist sowieso klar. Für die finanzierende Bank zählt jeder Euro auf dem Konto. Die besten Konditionen bekommt man beim Verhältnis 60/40. Das heißt: 60 Prozent Eigenkapital, 40 Prozent finanziert. Wenn du nicht gerade geerbt hast, schaffst du das bei Weitem nicht. Aber je mehr Eigenkapital, umso besser. Zumindest die Kaufnebenkosten solltest du abdecken. Sonst gerätst du schon in Finanzierungsnöte, bevor du eingezogen bist.
03 | Beobachte die Planung der städtischen Neubaugebiete.
Im Stadtgebiet gibt es 11 Flächen, auf denen in den nächsten Jahren rund 1.600 Wohneinheiten entstehen sollen. Zusätzlich sollen Baulücken und leer stehende Häuser aktiviert werden. Aktuell sind es drei Neubaugebiete, die entwickelt werden. Da wäre zuerst das Wohngebiet Schauinsland. Zwei Grundstücke dort werden an Baugruppen vergeben. Wenn du hier wohnen willst, kannst du dich einer Baugruppe anschließen. Im zweiten Baugebiet »Am Sonnenberg« in Grünbühl entstehen Mietwohnungen der Wohnungsbau Ludwigsburg. Also nichts zum Kaufen. Beim dritten, sehr großen Bauprojekt am Fuchshof, sollen neben Wohnungen auch einige Eigentums-Reihenhäuser entstehen. Den aktuellen Stand der Planung kannst du hier einsehen. Weitere Infos über städtische Wohnbaupläne und Ansprechpartner findest du bei der Stadt Ludwigsburg. Sobald es Wartelisten gibt, lasse dich daraufsetzen.
Die große Frage: Wie kommst du zum Zuge? Jede Stadt hat eigene Kriterien, wem sie Grundstücke verkauft. Stuttgart zum Beispiel verkauft einfach an den Meistbietenden, was sozial ungerecht ist. Ludwigsburg verkauft zum Festpreis und nach einem Punktesystem, mit dem Interessenten in eine Reihenfolge gebracht werden. Den Zuschlag erhält, wer die meisten Punkte hat. Punkte gibt es zum Beispiel für die Wohndauer in Ludwigsburg, die Kinderzahl und für ehrenamtliches Engagement. Das System ist leider nicht transparent und daher anfällig für Klüngeleien. So behält sich der Gemeinderat laut einem Bericht der Stuttgarter Zeitung vor, sogenannten »verdienten Bürgern« der Stadt wie Unternehmern oder langjährigen Ehrenamtlichen eine Wildcard zu spendieren. Wenn du nicht zufällig zu diesem Kreis gehörst, probiere es besser mit dem nächsten Punkt.
04 | Erzähle allen Bekannten, dass du Wohnraum suchst.
Je mehr Leute davon wissen, umso besser. Vielleicht ruft schon nächste Woche die Kollegin an und erzählt, dass bei ihr gegenüber was frei wird. Und dass sie dich schon ins Spiel gebracht hat. Bevor die Wohnung ausgeschrieben wird. Das ist dann deine Chance!
05 | Bevorzuge Makler vor Privatverkäufen.
Klar fällt einem das schwer. Keiner will 20.000 Euro ausgeben für jemanden, der einen »nur einmal durch das Haus geführt hat«. Aber nach meiner Erfahrung hat man hier wenigstens die Sicherheit, dass der Kaufpreis fix ist. Nach oben, meine ich. Bei Privatverkäufen wurde ich nach der Besichtigung oft angerufen und gefragt, wie weit höher wir noch gehen würden. Andere hätten bereits 50.000 Euro mehr geboten. Ob wir da denn mitgehen wollten? So ging ein heruntergekommenes Haus aus den 1930er-Jahren in der Mozartstraße tatsächlich für weit über 600.000 Euro weg. Die Interessenten hatten sich einfach gegenseitig hochgeboten. Allerdings hält das Bieterverfahren durch die angespannte Marktlage mittlerweile auch bei mehr und mehr Maklerverkäufen Einzug.
06 | Zeige Persönlichkeit.
Meine Freundin hat die Verkäufer eines Hauses mit einem persönlichen Brief überzeugt. Unsere Nachmieter haben bei ihrer Bewerbung den Hausbesitzern ungefragt ihre Lebensläufe inklusive Familienfotos vorgelegt. Mit Erfolg! Denn es ist doch klar: Jeder Verkäufer will wissen, wer künftig in seine Immobilie einzieht. Je mehr Persönlichkeit du zeigst, umso eher stichst du aus der Masse hervor. Das gilt auch für Besichtigungen. Sei besonders! Bleib im Kopf.
Eine weitere, interessante Möglichkeit bietet das Ludwigsburger Maklerbüro Immobilien Rienhardt. Unter riencard.de können sich Suchende registrieren und eine persönliche Botschaft mit passendem Foto an potenzielle Verkäufer formulieren. Durch die große Reichweite des Unternehmens kann das »ungeahnte« Folgen haben. Auf jeden Fall erhältst du auf diesem Weg passende Immobilienangebote noch bevor sie für Jedermann online verfügbar sind. Das kann der entscheidende Vorteil sein! Weitere Informationen findest du unter immo-rienhardt.de.
07 | Lass dich von einem unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten beraten.
Ich bin so froh, dass wir Giovanni di Novi getroffen haben! Der unabhängige Berater und Geschäftsführer von Dr. Klein in Besigheim hat uns durch das unglaublich anstrengende Hauskaufprojekt begleitet und ganz ehrlich: Ohne ihn hätten wir das nicht geschafft. Deshalb empfehle ich ihn hier unbezahlt — einfach, weil er uns gnadenlos offen und sehr menschlich beraten hat. Weil er uns ungeschminkt unsere Möglichkeiten und (noch wichtiger) unser Limit aufgezeigt hat. Und nicht zuletzt wegen seiner hervorragenden Kontakte zu Banken, Gutachtern und Notaren.
Letztlich gehört doch ein bisschen Glück dazu
Wir haben es übrigens ganz klassisch geschafft: Mit einem Angebot im Internet, Besichtigung mit lokalem Makler, zweitem Termin mit Gutachter, Treffen mit den Verkäufern, Nachverhandlungen und schließlich Vertragsunterzeichnung beim Notar.
Was hast du schon versucht, um an ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kommen? Hast du Tipps, die anderen weiterhelfen?
Bildquellen
Titelbild »Gedeckter Tisch«: Grovemade
Bild »Flügeltür«, »hellblaues Sofa«: Philipp Berndt
Bild »Pärchen in der Küche«: Soroush Karimi
Bild »Scheune mit Wetterhahn«: Deborah Schulze
Bild »Graues Haus vor blauem Himmel«: Étienne Beauregard-Riverin
Bild »Mehrfamilienhaus«: Etienne Girardet
Bild »Architektur von Außen«: Erin Hervey
Bild »Wohnzimmer-Interior«: Element5 Digital
Bild „Händchenhaltend«: Crew
Bild »Pärchen im Schlafzimmer«: Toa Heftiba
Bild »Neubauhaus mit Mann im Blaumann«: Michal Jarmoluk
Bild »Schlüssel in Tür«: PhotoMIX